A anistia de edificações de Campo Grande acabou: como regularizar um imóvel agora

Respondendo direto: a Lei da Anistia de Campo Grande não está mais valendo. O prazo final para protocolar pedidos terminou em 31 de dezembro de 2024, e a Prefeitura anunciou na ocasião que não haveria nova prorrogação. Quem procura hoje por "anistia Campo Grande" encontra notícias de 2023 ainda no ar e sai com a impressão de que dá tempo. Não dá.

Isso não significa que o imóvel irregular esteja condenado. Significa que o caminho mudou, e ficou mais exigente. Este texto explica o que a anistia perdoava, o que sobrou, e o que fazer em cada situação.

A linha do tempo, para não restar dúvida

A confusão é compreensível: a lei foi prorrogada três vezes em dois anos.

• Lei Complementar 476, de janeiro de 2023 — cria a anistia condicional, com prazo de 180 dias para protocolo
• LC 498/2023 — prorroga o prazo até 29 de dezembro de 2023
• LC 514, publicada em edição extra do Diogrande em 29 de dezembro de 2023 — prorroga até 31 de dezembro de 2024
• LC 523, de 14 de maio de 2024 — passa a alcançar edificações concluídas até 30 de abril de 2024
• 31 de dezembro de 2024 — encerramento, sem nova prorrogação

Foram 5.032 processos protocolados ao longo da vigência.

O que a anistia perdoava — e é isso que se perdeu

A anistia não era um carimbo genérico. Ela dispensava o cumprimento de parâmetros urbanísticos que a obra tivesse descumprido, principalmente a taxa de ocupação excedente ao permitido para a zona e a taxa de permeabilidade do terreno.

Em português de canteiro: se a casa cobriu mais lote do que a lei permite, ou se sobrou menos área de solo permeável do que o exigido, a anistia perdoava. Hoje, não perdoa mais.

O que ela nunca perdoou, e continua valendo como impedimento:

• edificação sem condições mínimas de habitabilidade, higiene, segurança de uso e estabilidade
• construção que não seja de alvenaria ou material convencional
• imóvel sobre logradouro ou terreno público, ou que avance sobre eles
• construção junto a rios, córregos, fundos de vale, faixa de escoamento de águas, galerias e canalizações
• construção sob linhas de alta tensão ou em faixa de domínio de ferrovia, rodovia e estradas

O caminho que restou

Sem anistia, a regularização volta a ser o procedimento comum: a obra precisa atender aos parâmetros urbanísticos vigentes, e não apenas ter sido construída. É aqui que o leitor se divide em dois grupos, e a diferença entre eles é toda a diferença.

Grupo 1 — a obra está dentro dos parâmetros, só não tem alvará. É o caso mais comum e o de solução mais simples. Construiu sem aprovar projeto, mas a edificação respeita taxa de ocupação, permeabilidade, recuos e as demais regras da zona. Para imóveis de até cinco unidades no mesmo lote, o caminho é o Habite-se Declaratório, com o Atestado de Conformidade Urbanística assinado pelo responsável técnico da regularização. Escrevi sobre esse processo em detalhe no texto sobre o Habite-se Declaratório.

Grupo 2 — a obra estourou algum parâmetro. Cobriu mais lote do que podia, impermeabilizou além do limite, invadiu recuo. Aqui não existe caminho administrativo hoje: o responsável técnico não tem como atestar conformidade com uma regra que a obra não cumpre, e assinar assim mesmo é declaração falsa, com consequências no CREA ou no CAU e no Código Penal.

Para esse grupo, as saídas reais são duas, e nenhuma é indolor:

• Adequar fisicamente — demolir a parte excedente, recompor área permeável, liberar o recuo. Custa obra, mas resolve de forma definitiva e permite seguir pelo caminho do Grupo 1.
• Aguardar — Campo Grande abriu anistia em 2023 e prorrogou três vezes. Pode abrir de novo, mas não há prazo, projeto em tramitação conhecido nem promessa. Planejar contando com isso é apostar.

Por que não deixar quieto

A tentação é grande, porque o imóvel irregular funciona: tem energia, tem água, dá para morar. O problema aparece quando ele precisa se comportar como patrimônio.

• Não averba no cartório. Sem Habite-se, a construção não entra na matrícula. Para o registro de imóveis, o que existe ali é um terreno vazio.
• Não financia. Nenhum banco aceita como garantia uma benfeitoria que não consta da matrícula. O comprador que depende de financiamento sai da negociação.
• Trava inventário e partilha. Herdeiros dividem o que está registrado. A casa não registrada vira discussão.
• Sujeita a multa e embargo. Encerrado o prazo da anistia, a Prefeitura sinalizou que imóveis irregulares ficam sujeitos a autuação.
• Vende por menos. Na prática de mercado, imóvel sem Habite-se é vendido com deságio, à vista, e para um público bem menor.

Por onde começar

Antes de qualquer protocolo, o passo que economiza tempo é o mais simples: medir o que existe e comparar com o que a zona permite. Levantamento da edificação, cálculo da taxa de ocupação e da taxa de permeabilidade reais, conferência dos recuos e verificação dos parâmetros da zona onde o lote está.

Esse levantamento responde a única pergunta que importa neste momento: você é Grupo 1 ou Grupo 2. Sendo Grupo 1, o processo é relativamente rápido. Sendo Grupo 2, você descobre exatamente quantos metros quadrados separam o imóvel da regularização — e aí decide, com número na mão, se compensa adequar ou conviver com a irregularidade.

O que não recomendo é protocolar antes dessa conferência. Processo indeferido consome prazo, taxa e, principalmente, a paciência de quem já estava inseguro com o assunto.