STF proíbe IPTU maior por metragem: o que muda e o que dá para contestar no seu carnê

Respondendo direto: o Supremo Tribunal Federal decidiu, por unanimidade, que município não pode cobrar alíquota maior de IPTU só porque o imóvel é grande. A tese foi fixada no Tema 1.455 da repercussão geral, no ARE 1.593.784, relatado pelo ministro Dias Toffoli, em sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026:

Mas há uma segunda camada nessa decisão que passou quase despercebida, e que interessa a muito mais gente do que a primeira. É dela que trata a maior parte deste texto.

O caso que originou a tese

Em Chapecó, Santa Catarina, a lei municipal aplicava alíquota de 1% aos imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m², enquanto os demais pagavam 0,5%. O dobro, pela metragem, sem nenhuma relação com o valor, a localização ou o uso da propriedade.

O argumento acolhido foi o de que a Emenda Constitucional 29/2000 autorizou, no art. 156, § 1º da Constituição, a progressividade do IPTU em razão do valor do imóvel e alíquotas diferentes conforme localização e uso. Metragem não está na lista, e lista de competência tributária não se amplia por interpretação.

A tese não ficou restrita aos 400 m² nem ao modelo catarinense. Vale para qualquer município que use a área como critério de alíquota, e orienta todos os processos em andamento sobre o tema.

A linha que a decisão traçou — e que quase ninguém percebeu

Aqui está o ponto que mais importa para quem trabalha com imóvel. O STF separou duas coisas que costumam ser confundidas:

• Alíquota — o percentual que se aplica. A área não pode determiná-lo.
• Base de cálculo — o valor venal, sobre o qual o percentual incide. A área continua podendo integrar a apuração desse valor, e é natural que integre.

Traduzindo para o carnê: a metragem não pode mais fazer o seu percentual subir, mas continua entrando na conta que define o valor do imóvel para o fisco. E é justamente aí que mora o erro mais comum — e mais caro — do IPTU brasileiro.

Quem pagou a mais pela alíquota

Se você tem imóvel em município que aplica alíquota maior pela metragem, a cobrança perdeu fundamento. Nesse caso é possível discutir o recálculo pela alíquota devida e a restituição do que foi pago a maior nos últimos cinco anos, prazo do art. 168 do Código Tributário Nacional.

Com uma ressalva honesta: o STF pode modular os efeitos da decisão, limitando quem recupera e a partir de quando. Enquanto isso não se define, o alcance da devolução é incerto. E essa parte é trabalho de advogado tributarista, não de engenheiro — eu entro, quando entro, para dar o suporte técnico de valor do imóvel.

Em Campo Grande, a base de cálculo do IPTU é o valor venal, "avaliado a preço de mercado", nos termos da Lei n. 1.466/1973, o Código Tributário Municipal. As diferenciações de alíquota que a legislação local prevê se dão por uso e situação do imóvel — como o art. 148-C, que trata de alíquota específica para imóveis não edificados em loteamentos fechados. Não é o modelo de Chapecó. Ainda assim, vale abrir o seu carnê e conferir por qual critério a sua alíquota foi definida, principalmente se você tem imóvel em outra cidade.

A porta que quase ninguém usa: o valor venal errado

Enquanto a discussão da alíquota atinge poucos, o valor venal atinge quase todo mundo — e silenciosamente, ano após ano.

O valor venal sai da Planta Genérica de Valores, uma tabela que atribui valor por região e por padrão construtivo. Genérica é a palavra-chave: ela trata igual o que não é igual. E como o imposto é um percentual sobre esse número, todo erro na base se multiplica por todos os anos em que ninguém contestou.

Os desencontros que mais aparecem na prática:

• Metragem cadastrada a maior. O cadastro registra uma ampliação que não foi executada, ou não registrou uma demolição. Se a prefeitura acha que a casa tem 400 m² e ela tem 320 m², você paga imposto sobre 80 m² inexistentes — todo ano, para sempre, até alguém medir.
• Padrão construtivo superestimado. O imóvel foi enquadrado como padrão alto e o acabamento é popular.
• Características que reduzem valor e a planta ignora. Terreno em declive acentuado, formato irregular que inviabiliza aproveitamento, servidão de passagem, faixa não edificável, área de preservação dentro do lote, frente para via sem pavimentação.
• Benfeitoria que não existe mais. Construção demolida que continua lançada.
• Valor venal acima do mercado. A planta desatualizou para cima em relação ao que a região efetivamente pratica.

Repare que o primeiro item é, outra vez, metragem. A decisão do STF tirou a área da alíquota, mas a manteve na base de cálculo — o que torna o cadastro correto ainda mais relevante do que era antes.

Como se contesta o valor venal

Não se contesta com opinião nem com comparação de vizinho. Contesta-se com laudo de avaliação conforme a NBR 14653, que apura o valor de mercado do imóvel por método reconhecido — normalmente o comparativo direto de dados de mercado, com tratamento por inferência estatística — e o confronta com o valor atribuído pelo município.

O trabalho envolve levantamento da edificação e do terreno, conferência do que consta no cadastro imobiliário contra o que existe fisicamente, pesquisa de mercado na região e fundamentação técnica com grau compatível com a finalidade. O laudo instrui o processo administrativo na prefeitura ou, se necessário, a ação judicial de revisão.

Em processo judicial de revisão de IPTU, é comum o juiz nomear perito engenheiro para apurar o valor de mercado. Nesses casos a parte pode indicar assistente técnico para acompanhar a perícia e apresentar parecer — o que costuma fazer diferença justamente quando a discussão é de metodologia.

Quando compensa

A conta é simples e vale fazer antes de contratar qualquer coisa. Multiplique a diferença anual de imposto pelos anos que faltam para você vender o imóvel, e some a restituição possível dos últimos cinco anos. Se o resultado não superar com folga o custo do laudo, não vale — e eu digo isso antes de começar.

Há um passo anterior que é gratuito e resolve mais casos do que se imagina: pegue o carnê e compare a área construída lançada com a metragem real do imóvel. Se houver diferença relevante, já existe o que discutir, e a correção cadastral às vezes se faz por processo administrativo simples, sem laudo nenhum.